房屋买卖合同关系的认定——房屋买卖律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告程先生起诉称：2013年5月28日，我与被告黄先生签订房屋买卖合同，同时由被告黄某甲、甲市Z公司提供担保，并出具保证书。我于2013年5月28日按合同约定给付被告黄先生购房款25万元，但被告黄先生未按合同约定与我办理过户手续。被告的违约行为损害了我的权益，故诉至法院，请求法院判令解除房屋买卖合同，被告黄先生、秦女士返还购房款25万元并支付自2013年5月28日至还款之日止，按同期银行贷款利率的4倍计算的违约金，被告黄某甲、甲市Z公司对被告黄先生、秦女士的返还义务承担连带担保责任，并由被告承担诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告黄先生、秦女士答辩称：原告所诉与事实不符。原告主张的房屋买卖合同不真实，本案应为民间借贷纠纷。

　　被告黄某甲答辩称：2013年5月，因被告甲市Z公司的银行贷款到期，我找到原告借款，一共借款600万元，其中400万元由被告甲市Z公司提供担保，另外200万元由我个人担保，并应原告要求向原告提供包括被告黄先生房产证在内的五个房产证作担保。本案是我和被告甲市Z公司向原告借款的行为，应由我及被告甲市Z公司共同偿还，与被告黄先生无关。请求法院将案由改为民间借贷，由我和被告甲市Z公司共同承担还款责任。我向被告黄先生称借用房产证，但未告诉被告黄先生等人借用房产证的用途，故被告黄先生、秦女士不应承担还款责任。

　　被告甲市Z公司答辩称：本案争议的款项实际为我公司的借款，不是房屋买卖款，我司愿承担还款责任。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2013年5月28日，原告与被告黄先生签订房屋买卖合同，约定原告购买被告黄先生名下坐落于甲市乙区XX街XX小区A座1305号房产，成交价格为25万元，原告于2013年6月5日前付清，被告秦女士于2013年6月26日前将房屋及附属物交付给原告使用。若因房屋发生产权纠纷或者债权债务，由被告秦女士负责;若被告秦女士中途违约，应向原告程先生返还全额购房款。若被告秦女士不能按时返还房款或不能按时向原告交付房产，每逾期一日，给付房产价款10%的违约金。合同上原告名字由原告儿子代签，被告秦女士签字并代签被告黄先生名字。2013年5月28日，被告秦女士、黄先生出具收到条，载明：今收到卖房款人民币大写贰拾伍万元，请将该款转入黄某人账户。卖房人处签有被告秦女士名字，并由被告秦女士代签黄先生名字。同日，原告将款项25万元转入黄某人上述账户内，后黄某人将该款转入被告甲市Z公司账户。

　　2013年5月27日，被告甲市Z公司作出股东会决议，被告黄某甲、被告甲市Z公司分别出具保证书各一份，载明被告甲市Z公司经股东会决议，自愿为房屋买卖合同提供担保，自愿承担造成的一切经济损失。被告黄某甲也同意对涉案房屋买卖合同提供担保。

　　另查，被告黄先生与被告秦女士系夫妻关系。现原告持有涉案房产证原件、被告黄先生与秦女士的结婚证复印件、被告秦女士签字的身份证复印件、被告秦女士代黄先生签字的被告黄先生身份证复印件。

　　四、法院判决

　　法院经审理判决：

　　1、解除原告程先生与被告秦女士于2013年5月28日签订的房屋买卖合同;

　　2、被告秦女士于本判决生效之日起十日内返还原告程先生购房款25万元，并支付违约金(自2013年5月28日起至本判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算);

　　3、被告黄某甲、甲市Z公司对上述被告秦女士的欠款承担连带清偿责任，且二被告互负连带责任;二被告承担清偿责任后有权向被告秦女士追偿;

　　4、驳回原告程先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房屋买卖律师靳双权分析认为：原告与被告黄先生签订的合同系房屋买卖合同，合同中约定的条款也是与房屋买卖有关的权利义务，被告秦女士出具收到条上明确载明收到款项系卖房款，该房屋买卖合同和收到条与民间借贷合同和借条形式上有明显差别，不能从房屋买卖合同形式及内容上认定交易双方存在民间借贷的意思表示。房屋买卖合同中约定被告秦女士将涉案房屋出卖给原告，同时合同对房屋价款、交付方式、交付期限等内容进行了约定，合同签订后，原告将房款打入被告秦女士指定的黄某人账户，被告秦女士将涉案房屋房产证交付原告并为原告出具收到购房款的收条，应视为双方已实际履行了部分合同义务。结合原告持有涉案房产证原件、结婚证复印件、被告秦女士身份证复印件、被告黄先生身份证复印件的事实，被告黄先生、黄某甲、甲市Z公司、秦女士称本案系民间借贷关系但均未提供有效证据证明，因此，对被告辩称本案不是房屋买卖合同关系而是被告甲市Z公司和原告间民间借贷关系的主张，依法不予支持，应认定本案系房屋买卖合同关系。

　　被告秦女士与原告于2013年5月28日签订房屋买卖合同，被告秦女士作为完全民事行为能力人，其对签字所产生的法律后果应当有所预见，故被告秦女士应承担因其签字行为产生的相应法律责任。房屋买卖合同签订后，原告按合同约定向被告秦女士交付房款，但被告秦女士未在合同约定的期限内向原告交付房屋，被告秦女士的行为构成违约。原告要求解除双方签订的房屋买卖合同，应予支持。合同解除原因在被告秦女士，故被告秦女士应承担返还原告房款25万元并支付违约金的民事责任。本案系房屋买卖合同，被告秦女士应承担的违约金系原告的损失，结合本案实际情况，原告损失即为其购房款的利息损失，故被告秦女士应承担的违约金应自2013年5月28日起至本案判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算的利息。

　　虽股东会决议、保证书作出的时间早于房屋买卖合同的时间，但股东会决议上加盖被告甲市Z公司公章、保证书上加盖被告甲市Z公司公章并有被告黄某甲签字，均系被告甲市Z公司、黄某甲的真实意思表示，因此，被告甲市Z公司、黄某甲应对被告秦女士的上述债务承担连带清偿责任。因被告甲市Z公司、黄某甲未约定担保份额，故二被告应互负连带责任。被告甲市Z公司、黄某甲承担连带责任后，可向被告秦女士追偿。

　　被告黄先生虽与被告秦女士系夫妻关系，但本案中房屋买卖合同、收条、被告黄先生身份证复印件上被告黄先生名字均系被告秦女士代签，原告也未提供有效证据证明被告黄先生有出售涉案房产的意思表示，故应认定被告黄先生对涉案房产买卖事宜不知情。结合本案中原告只诉求解除房屋买卖合同、返还房款并支付违约金，并未诉求对涉案房产的物权进行处置，且本案涉案房产也未办理过户手续，故依据合同相对性原则，房屋买卖合同由被告秦女士签订，由被告秦女士承担相应的民事责任，被告黄先生不承担返还房款25万元及支付违约金的民事责任。