房产律师 解析以无权处分为由要求合同无效一案

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告洪先生、沈女士起诉称：我二人系夫妻关系。2004年5月22日，沈女士私下与董先生签订卖房契约，将我二人共同所有的房屋出售给董先生。该房屋买卖侵犯了洪先生作为共有权利人的权利，应属于无效。所以请求判令沈女士与董先生签订的房屋买卖合同无效。

　　二、被告辩称

　　被告董先生答辩称：洪先生、沈女士讲的不是事实，协议有效，有在场人马某证明，是洪先生、沈女士未按协议履行。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：洪先生与沈女士系夫妻关系，双方于1985年1月登记结婚，在甲市XX村11组，于1996年12月取得房屋产。所有权人登记为沈女士，建筑面积为281.20平方米。2004年5月22日，沈女士与董先生签订《买卖房屋协议书》一份，将上述房屋出售给董先生，协议载明：经双方自愿协商，沈女士坐落在XX村门牌号01号的房屋出售给董先生，前二间二层，后一间二层，有关买卖房屋达成如下协议：1、总房款人民币56080元(伍万陆仟零捌拾元正，于签订协议时当面付清;2、房产证过户由沈女士协助董先生办理，评估费、过户费等由董先生自理;3、沈女士自收到董先生的购房款30日内将室内的动产全部搬出，钥匙交付董先生使用。协议签订后，董先生即向沈女士付清房款，沈女士也于2004年将房屋交付给董先生居住、使用至今。另查明：坐落于甲市XX村东，并办理了房屋产权登记，建筑面积为181.48平方米。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：董先生与沈女士之间签订的房屋买卖合同无效。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权分析认为：本案讼争的房屋虽原系洪先生、沈女士夫妻共同财产，但其夫妻关系存续期间该房屋已于2004年实际交付给董先生居住、使用至今，对如此重大的、且已实际履行的房屋买卖，洪先生、沈女士主张洪先生并不知情，是不符合常理的。在农村房屋买卖中，依据交易习惯，董先生有理由相信沈女士作为所有权人有权对该房屋进行处分，故对洪先生、沈女士以此要求主张合同无效不予支持。但是，《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;《江苏省土地管理条例》规定城市郊区和人均耕地在十五分之一公顷以下的县，每户宅基地不得超过135平方米，并规定不同地区宅基地面积的标准，设区的市、县人民政府在规定的限额内可以作出具体规定;《甲市农村宅基地管理办法》规定甲市农村宅基地面积标准为每户不超过135平方米。而董先生已登记拥有一处宅基地。另外，如本案所涉房屋现转让至董先生名下，则其合计拥有的宅基地面积超过规定的每户不超过135平方米标准，董先生与沈女士之间的农村房屋买卖行为，已违反法律的强制性规定，故应认定无效，对洪先生、沈女士以此要求主张合同无效应予支持。