房产律师 ：农村房屋可以出售给本村以外的村民吗?

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告唐甲、唐乙、唐丙起诉称：我三人与被告是兄弟姐妹关系，唐大叔是我们的父亲。1994年唐大叔去世。唐一与被告康先生系夫妻关系，共同生育被告康甲、康乙、康丙、康丁、康大。2010年6月20日唐一去世。诉争的房屋及土地使用权坐落于A县，原系被告康先生所有。1985年2月25日，被告康先生将上述房屋及土地使用权等一并作价7万元出卖给原告唐甲、唐乙，并在村干部等人见证下签订《卖屋契约》一份。而实际买受人有唐甲、唐乙、唐丙，其中原告唐甲占二分之一份额，原告唐乙占四分之一份额，原告唐丙占四分之一份额。此后，诉争房屋及土地使用权也一直由我方三人实际按份共有。1992年10月20日，唐大叔不慎误将上述土地使用权初始登记为唐大叔，用途住宅，并领取土地使用权证。2017年4月10日，被告康先生向法院提起诉讼，主张诉争房屋及土地使用权归被告康先生。庭审中，被告康先生对《卖房契约》中“康先生”的捺印提出司法鉴定。鉴定结论显示上述《卖房契约》中“康先生”的捺印确系被告康先生本人捺印，2017年8月5日法院作出民事裁定，裁定准许康先生撤诉。现有证据足以证实诉争的不动产系三原告按份共有，所以请求法院判令：1.判令确认坐落于A县诉争房屋及土地使用权归原告唐甲、唐乙、唐丙按份共有，其中原告唐甲占二分之一份额，原告唐乙占四分之一份额，原告唐丙占四分之一份额;2.本案诉讼费由被告负担。

　　二、被告辩称

　　被告康先生答辩称：诉争土地性质为宅基地，宅基地为本集体成员享有在该土地上建房或其他使用的权利，本案三原告是C镇D村村民，并非XX村集体成员，没有权利在XX村享有集体土地使用权;土地使用权具有特定性，只有本集体村民使用，故本集体之外的人不享有宅基地使用权，而《卖屋契约》涉及的是宅基地使用权的买卖，应为无效。同时我并未签订该协议，真实性不予确认，并不因为我撤诉，而意味着该协议有效。同时，诉争房屋当时系夫妻共同财产，但卖契中并无唐一签字，大儿子也已成年，但也无大儿子签字，故即使指印为真，我也无权处置家庭共有财产;土地部门登记的诉争土地使用权人是唐大叔，原告无任何证据证明当时是登记失误，登记至今已有二十几年，不可能登记有误。综上，原告的起诉，无事实与法律依据，应予驳回。

　　被告唐丁、唐六、唐五、唐女士共同答辩称：被告康先生已将诉争房屋卖给三原告，与我们无关，现同意原告的诉讼请求。

　　被告康甲、康乙、康丙、康丁、康大未作答辩。

　　三、法院查明

　　唐大叔生育了唐甲、唐乙、唐丙、唐丁、唐六、唐五、唐女士、唐一八个子女。唐一生前与被告康先生系夫妻关系，生育康甲、康乙、康丙、康丁、康大等五个子女。唐大叔与唐一现已去世。坐落于A县的房屋建造于1978年底前，1992年10月20日办理土地使用权登记，登记的土地使用者为唐大叔，用途为住宅，该房屋至今未办理所有权登记。1985年2月25日，被告康先生将上述房屋出卖给原告唐甲、唐乙，并签订一份《卖屋契约》。2017年4月，本案被告康先生曾向法院提起诉讼，请求确认上述房屋及土地使用权归其所有，后本案被告康先生撤回起诉，法院裁定予以准许。

　　四、法院判决

　　确认坐落于A县的房屋所有权及土地使用权归原告唐甲、唐乙、唐丙按份共有(其中原告唐甲占二分之一份额，原告唐乙占四分之一份额，原告唐丙占四分之一份额)。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：房屋权属证书是行政登记机关颁发给权利人作为其享有房屋权利的证明，在法律上具有权利推定的效力，即房屋权属证书上记载的登记人可以推定为所有权人，但这种不动产物权登记的推定应当属于法律上对权利状态的推定，而并非对事实的认定，也就是说法律上对登记推定力制度的设定并非使登记名义人终局性确定享有真实权利，在其他人有证据证明登记的物权与真实的物权状态不相符或存在差异的情况下，可以推翻登记的权利正确性推定。虽然本案所涉A县的房屋的土地使用权登记在唐大叔名下，但结合卖屋契约以及唐大叔的子女、被告康先生的陈述，可以认定该登记错误，该房屋的土地使用权人原应为被告康先生。被告康先生将诉争房屋出卖给原告唐甲、唐乙，并签订卖屋契约，契约中有关诉争房屋买卖的部分，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应予认定合法有效。

　　被告康先生辩称三原告并非XX村集体成员，没有权利在XX村享有集体土地使用权，而卖屋契约涉及的是宅基地使用权的买卖，应为无效。对此，靳律师认为，本案诉争的标的物并非纯粹的宅基地，还包括宅基地所对应的房屋，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。因此，原告唐甲、唐乙与被告康先生签订的卖屋契约并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效，对被告康先生的该辩称不予采纳。

　　被告康先生辩称诉争房屋系夫妻共同财产，即使卖屋契约上的指印真实，其也无权处置家庭共有财产。对此，靳律师认为，被告康先生出面处置诉争房屋，符合农村房屋买卖的惯例，被告康先生对此也未提供证据证实，同时《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。该规定表明，基于夫妻间的特殊身份关系，为保护善意第三人，夫妻一方对共有财产的处分行为仍可认定为有效，故对被告的该辩称不予采纳。

　　综上，卖屋契约中有关诉争房屋买卖的部分合法有效。现原告唐甲、唐乙、唐丙称诉争房屋实际由三原告一起购买，该陈述并不损害被告的利益，故予以采信。被告康先生将涉案房屋出卖给原告时，尚未办理产权登记，后该房屋的土地使用权错误登记在唐大叔名下，现原告唐甲、唐乙、唐丙要求确认坐落于A县土地使用权归原告唐甲、唐乙、唐丙按份共有，其中原告唐甲占二分之一份额，原告唐乙占四分之一份额，原告唐丙占四分之一份额，合理合法，应予支持。