房产律师 浅析房产公司一房二卖骗取售房款一案

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告程某甲起诉称：2007年9月7日，我与被告L公司签订《商品房买卖合同》一份。约定，我出资224000元购买被告位于甲市L区L路XX大楼9010号房屋一处，付款方式为一次性付款，建筑面积42.38平方米。合同签订当日，我缴纳了224000元房款。被告L公司于2008年1月24日为我开具了金额为224000元的地方税务预收款统一发票。2008年上半年，我发现被告L公司将出售给我的房屋已经出售给他人并由他人实际占有。经与被告L公司多次沟通协商未果，我始终未取得房屋。被告L公司的行为给我造成了极大的经济损失。2008年6月，被告L公司因涉嫌合同诈骗、其时任法定代表人罗先生因涉嫌虚报注册资本及合同诈骗，被公安机关拘留。经辽宁省高级人民法院审理终结，下达了刑事裁定书，对被告L公司及罗先生一房多卖的事实予以认定，并作出依法判决。本案我为刑事裁判认定的原购房人。为维护我的合法权益，请求法院判令：1、判令解除我与被告L公司签订的《商品房买卖合同》;2、判令被告L公司返还我购房款人民币224000元及至实际给付止的利息，暂计算至2016年8月10日为130453元;3、判令被告L公司承担不超过已付房款一倍的赔偿责任;4、判令上述被告承担本案诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告甲市L公司答辩称：原告起诉房屋为9010号，明确被认定为刑事判决书中的一房二卖房屋，原告系原购房人，该一房二卖行为，已经被认定为刑事犯罪，应当通过刑事追缴程序获取赔偿。

　　三、法院查明

　　2007年9月7日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于甲市L区L路XX大楼9010号房屋，建筑面积为42.38平方米，单价为每平方米5285.51元，总金额224000元……其中第六条付款方式及期限约定购买人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款全款齐……;第八条交付期限约定卖房人应当在2007年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交买房人使用……2008年1月24日，被告向原告开具诉争房屋的地方税务预收款统一发票，金额为224000元。合同签订后，原告按照约定支付224000元购房款给被告，但是被告未向原告交付诉争房屋。另查，诉争房屋的合同备案人名称为案外人马某。

　　2009年4月28日，甲市人民检察院以沈检刑诉字(2009)第107号起诉书指控被告人罗先生犯虚报注册资本罪、被告单位L公司及被告人罗先生犯合同诈骗罪，向甲市中级人民法院提起公诉。2009年8月6日，甲市中级人民法院作出23号刑事判决，判决“被告单位甲市L公司房地产开发有限公司犯合同诈骗罪，单处罚金人民币三百万元;被告人罗先生犯虚报注册资本罪，判处有期徒刑一年，并处罚金人民币八万元;犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产;数罪并罚，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。”同时，该判决依法认定：“于起诉书指控被告单位甲市L公司房地产开发有限公司及被告人罗先生合同诈骗犯罪部分经审理查明，2007年12月至2008年5月间，被告人罗先生在担任L公司负责人期间，在该公司位于甲市L区L路XX大楼的L公司晶座的房屋销售过程中，隐瞒部分房屋已经售出的事实，与吴某甲等十四人签订商品房买卖合同，将十四套已售出的商品房(总面积654.85平方米)重复出售，骗取售房款人民币273.364万元。截至今日L公司仍未返还被害人购房款，其非法占有他人财物的犯罪故意明显，其行为符合合同诈骗罪的构成要件，故L公司将14套房屋重复出售骗取售房款273.364万元的行为不属于民事法律调整范围……”宣判后，L公司、被告人罗先生提起上诉。后X省高级人民法院作出(2009)辽刑二终字第33号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。

　　四、法院判决

　　1、解除原告程某甲与被告甲市L公司房地产开发有限公司于2007年9月7日就位于甲市L区L路XX大楼9010号房屋签订的《商品房买卖合同》;

　　2、被告甲市L公司于本判决生效之日起十日内返还原告程某甲购房款224000元;

　　3、被告甲市L公司于本判决生效之日起十日内给付原告程某甲上述购房款利息(以购房款224000元为本金，自2008年1月24日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准);

　　4、被告甲市L公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告程某甲67200元;

　　5、驳回原告其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：关于诉争合同是否应予解除。原告与被告L公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效，各方均应恪守履行。根据已认定的事实，原告如约履行诉争合同，但被告又将诉争房屋出卖给案外吴某，且合同备案人为案外人马某，被告也认可诉争房屋至今未向原告交付，故被告前述违约情形已致使原告不能实现合同目的。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋××人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请××人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……(二)商品房买卖合同订立后××人又将该房屋出卖给第三人”的规定，对原告主张的解除《商品房买卖合同》、被告返还已付购房款224000元，予以支持。关于原告主张被告给付购房款利息的诉讼请求，于法有据，也予以支持。依据被告为原告出具购房款发票的日期，利息的给付应当从2008年1月24日开始计算，按照中国人民银行同期贷款利率标准。关于原告主张被告按照总房款的一倍赔偿损失的诉讼请求，法院酌定被告赔偿原告67200元(224000元*30%)予以赔偿。