来源:未知 时间:2019-05-05
北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告安先生起诉称:2003年7月15日,在两位朋友(安某甲、刘某乙)的见证下,我与蔡先生签订了房地产买卖协议,约定蔡先生将其名下位于甲市XX镇A村的房屋作价100万元人民币出售给我;协议签字生效后我将购房款支付给蔡先生;蔡先生收到上述房款后交付房屋,并将土地使用权证、房产证等一并转移等。签约时,蔡先生称卖房是因为急需钱,并称A村将在近两年内进行旧村改造,土地会统一转为国有,双方的交易合法。协议签订后,我按约付清了购房款,其中以银行汇款方式支付了50万元,又将此前蔡先生陆续出具的总计50万元的借条还给了蔡先生,以充抵部分购房款。蔡先生也交付了土地使用权证、房产证、房屋钥匙等,因生活不便,我未实际住过。2008年,因房屋价格上涨超过100万元,我曾要求蔡先生再签一份补充协议,但蔡先生不肯签。现上述房屋已被列入旧村改造范围,并已在拆除。现在上述房屋的市场价值已增值几倍以上。所以请求法院判令:1、确认我与蔡先生签订的房地产买卖协议无效;2、蔡先生返还其购房款100万元;3、蔡先生赔偿我房产增值损失33565000元;4、蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙对上述第二、三项诉讼请求承担连带赔偿责任;5、本案诉讼费用(含受理费、保全费、评估费)由蔡先生、蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙负担。
二、被告辩称
被告蔡先生答辩称:安先生仅以银行汇款的方式支付了50万元购房款,我在收到汇款后向安先生出具了收条,收条中载明的50万元及50万元银行汇款是同一笔款项。当时本案房屋绝对不可能达到100万元的高价。之所以双方约定购房款为100万元,就是怕我反悔,即如果我反悔,就应返还安先生100万元。故安先生要求返还购房款100万元,与事实不符。我并未向安先生借过50万元。涉案房屋未交付给安先生,一直由我实际管理和使用。安先生在2008年5月份曾明确要求我返还购房款50万元,有关报警记录可佐证该事实。本案房屋买卖过程中,我告知过该房屋的土地为集体所有,安先生对此是明知的。安先生要求其赔偿损失,无事实和法律依据。请求驳回安先生的诉讼请求。
蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙答辩称:我三人均同意父亲蔡先生的意见,并知晓蔡先生曾把房屋出卖给安先生一事。虽然蔡先生与安先生签订了房地产买卖合同,但未办理过户手续,且该房屋一直由蔡先生使用,故本案房地产买卖合同未成立,并且无效。我三人同意返还购房款,但不同意赔偿损失。
三、法院查明
蔡先生系甲市XX镇A村村民,安先生户口未城镇居民。1991年12月26日,甲市土地管理局根据蔡先生的申请,颁发了XXXXXXX第00002号《集体土地建设用地使用证》,该证载明:“土地使用者蔡先生,土地座落XX乡A村,地号xx-xx-xx-xxx,土地使用权面积和建筑占地均为99.9平方米,权属性质批建,使用期限长期,家庭人口4。”2003年5月12日,蔡先生以“因人不在家没有发到本人保管”为由向甲市土地管理部门要求补证,填写《土地使用权证遗失补发申请、审批表》。甲市国土资源局于同年5月14日向蔡先生颁发了XXXXXXX第10003号的《集体土地使用证》,载明:“使用权人蔡先生,坐落办事处xx乡A村,地xx-xx-x-xxx,用途住宅用地,使用权类型批准拨用宅基地,使用权面积84.4平方米。”同年7月1日,安先生与蔡先生达成该房屋的买卖协议。当日,安先生从妻子廖女士的账户支付给蔡先生人民币50万元;蔡先生将XXXXXXX第10003号《集体土地使用证》交给了安先生;蔡先生出具给安先生《收条》,载明“今收到安先生购xx乡A村蔡先生房屋的款伍拾万元整。(500000.00元)”,又出具给安先生《委托书》,载明“现委托安先生办理xx乡A村蔡先生三间房屋的土地证、房产证的过户手续。委托人蔡先生(蔡先生签名捺印)。”同年7月10日,甲市建设局颁发了《房屋所有权证》,载明:“房屋所有权人蔡先生,房屋坐落稠城xx乡A村,产别私产,房屋为三层混合结构,建筑面积265.22平方米,没有共有权人。”同日,蔡先生将该《房屋所有权证》交给了安先生。同年7月15日,安先生与蔡先生就该房屋买卖事宜签订了《房地产买卖协议》,载明:“甲方(卖方)蔡先生,乙方(买方)安先生,甲乙双方就坐落于甲市xx乡A村的房屋买卖事宜,经充分平等协商,一致达成如下协议,以致信守:……;2、双方同意将本协议第一条所指向的房屋以人民币壹佰万元整(1000000.00元)的价格由甲方出卖给乙方。于该房屋范围之内的土地使用权一并转移给乙方。如果甲方违约按房产买卖的价格返还,如果乙方违约按房产买卖的价格减半归还。3、乙方应于本协议签字生效之后/日内将上述约定的购房款一次性支付给甲方。甲方在收到乙方支付的房款之后即应将房屋交付给乙方所有。与该房屋相关的土地使用证、房产证等均一并由甲方转移给乙方。4、本协议第三条所约定的内容履行完毕之后,与该房屋相应的权利及义务一并由甲方转移给乙方。5、甲方必须承诺在该房屋今后拆迁,过户登记等事宜当中对乙方予以协助,确保:乙方能行使对该房屋的产权,否则,视作违约处理。……”。该协议由案外人刘某乙、安某甲见证。2007年12月24日,蔡先生向甲市房地产管理处提交《申请书》,以《房屋所有权证》遗失为由,且声明以上房屋无任何纠纷,并对房屋权证遗失造成的一切后果负法律责任,申请对遗失的房屋所有权证登报作废并要求补发新的房屋权证。2008年9月4日,甲市房地产管理处向蔡先生及罗女士(原蔡先生妻子)颁发了房屋所有权证和共有权证。同年11月11日,甲市人民法院受理蔡某乙诉蔡先生、罗女士共有纠纷一案,蔡某乙在该案中要求确认蔡先生、罗女士于2002年9月的《离婚协议补充书》有效;要求分割坐落在甲市xx乡A村的房屋(即本案所涉房屋)。同年12月16日,法院对该案作出民事调解书。主要内容为:1、蔡先生与罗女士于2002年9月2日签订的离婚补充协议中关于“坐落在xx乡A村三间新房归蔡先生、罗女士、蔡某甲、蔡某乙共同所有,现在由蔡先生、蔡某甲办厂使用并保管”的部分内容有效。2、坐落在甲市xx乡A村三间三层房屋,底层三间归蔡某甲所有,第二层三间归蔡某乙所有,第三层三间归蔡某丙(所有,楼梯由蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙共用。至2009年5月,涉案的三间三层房屋的房屋所有权证和土地使用权证变更所有权人和使用权人为蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙各享有三分之一的权益。至2011年6月,A村民委员会与蔡先生、蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙分别签订了《房屋拆迁协议书》,载明:房屋(包括本案房屋)在2011年6月30日之前腾空移交给A村民委员会,A村民委员会支付给蔡先生、蔡某乙、蔡某丙拆迁补偿款共计191773元,其中房屋补偿费145613元、搬家补助费1000元、过渡补偿费8640元、残值补贴费8140元、附属物设施补偿费2180元、其他26200元;支付给蔡某甲补偿款13960元,其中搬家补助费1000元、过渡补偿费12960元。现房屋已经拆除,所载拆迁补偿款尚未发放。2011年12月19日,房地产估价公司作出资产评估报告,对甲市xx乡A村的诉争房屋和土地使用权价值进行了评估,评估结果为:委托评估的蔡先生所有的坐落于甲市xx乡A村的房屋和土地使用权价值为4565000元,其中土地使用权评估值为4432000元,房屋建筑物评估值为133000元。评估费14300元,由安先生预交。
四、法院判决
1、安先生与蔡先生于2003年7月15日签订的《房地产买卖协议》无效;
2、蔡先生于判决生效之日起十日内返还安先生购房款50万元;蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙各承担该款三分之一的连带责任;
3、蔡先生于判决生效之日起十日内赔偿安先生损失3252000元;蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙各承担该款三分之一的连带责任;
4、驳回安先生的其它诉讼请求。
五、律师点评
房产纠纷律师靳双权认为,农村房屋买卖应依法进行,法律行政法规对农村房屋买卖的主体进行了限制。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。本案中安先生系城市居民,非农民不能取得农村房屋的所有权和集体土地使用权,故安先生与蔡先生达成的本案《房地产买卖协议》无效。根据法律规定,合同无效的,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。根据本案《房地产买卖协议》第二条的约定及蔡先生出具的收条只载明收到50万元购房款的事实,依据常理,可认定蔡先生的辩称即双方为防止反悔而多写成交款数额,较为客观。安先生虽主张以借款抵购房款,但未提供蔡先生曾向其借款的证据。故应认定本案房地产买卖协议的实际购房款为50万元。因合同无效,蔡先生应返还安先生购房款50万元。由于涉案房屋物权已由蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙取得,故蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙应对此承担连带返还责任。根据本案《房地产买卖协议》第三条约定,安先生支付购房款之后,房屋即应交付。且双方约定的移交土地使用证、房产证等均已履行,结合蔡先生当庭提出2008年安先生曾要求退款,及安先生的购房目的在于投资升值而非实际使用等情形,可认定本案房屋已经交付。至于房屋交付之后,由谁使用及如何使用,并不能改变本案合同已实际履行的事实。蔡先生主张安先生曾于2008年时要求退房及要求归还购房款50万元,因未提供证据,且安先生予以否认,故不予采信。本案蔡先生以不诚信的方法,在涉案房地产及权属证书均交付后,向房地产管理部门隐瞒该房屋曾出售并已按协议履行的真相,虚报房地产证遗失事实等,将上述房屋物权进行转移;蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙明知涉案房屋已出卖的事实,仍进行上述房屋物权转移,均有较大过错。安先生因该房屋权益被蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙取得而致房屋的溢价损失数额为4065000元,应由蔡先生承担80%即3252000元的赔偿责任,蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙应对该损失各自承担三分之一的连带赔偿责任。