房地产律师：违反法律规定的农村房屋买卖协议无效

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告陶先生起诉称：2014年10月24日，经Z中介公司介绍，我与被告王先生签订了一份《房屋买卖协议》，约定我以28万元总价购买被告王先生修建的位于A镇C村11组的两间三层房屋，并附带房屋门前一块菜地和房屋西南方一块水田，且对双方交款、交房时间做了明确约定，我按照约定履行了付款义务，等待被告交房时才发现该房屋因被告王先生在外欠债被其他债权人早已占有，导致被告无法交房，我和被告王先生不是同一集体经济组织成员，所签订的房屋买卖协议无效，Z公司在提供服务过程中没有尽必要的审查义务，促使双方签订无效的协议，收取服务费，给我造成经济损失。所以请求法院判令：1、确认我与被告王先生签订的房屋买卖协议无效;2、判令被告王先生返还购房款10万元并赔偿损失5万元，被告A县Z中介公司承担连带责任;3、判令被告A县Z中介公司返还服务费2500元。

　　二、被告辩称

　　被告王先生答辩称：原告陶先生与我签订的《房屋买卖协议》无效，原告也有过错，其主张赔偿损失5万元，缺乏事实和法律依据，只同意返还购房款10万元。

　　被告A县Z中介公司答辩称：我公司在原告陶先生与被告王先生签订《房屋买卖协议》过程中，履行如实告知义务，没有提供虚假情况，故意隐瞒重要事实，我方合理收取居间服务报酬，符合法律规定，不应承担因《房屋买卖协议》无效返还购房款、赔偿损失的连带责任，更不应该返还收取的服务费。

　　三、法院查明

　　原告陶先生居住在A县XX镇P村9组，被告王先生居住在A县A镇C村11组。2014年10月24日，原告陶先生在被告A县Z中介公司的工作人员石先生居间服务下，与被告王先生签订了一份《房屋买卖协议》，当天被告A县Z中介公司收取原告陶先生购房服务费2500元，并出据收款收据，加盖有被告A县Z中介公司的印章。《房屋买卖协议》约定原告陶先生以28万元总价款购买被告王先生在A县A镇C村11组一栋两间三层房屋，随房附带该房屋门前一块2分菜地和房屋西南方向一块1亩水田，“协议”对双方交款、交房时间做了明确约定。合同签订后，原告按照约定分四次支付被告王先生购房款共计10万元，被告王先生分别给原告陶先生出具收条，其中2014年10月24日付款10000元、2014年11月28日付款40000元、2015年1月4日付款20000元(当时收条误将“2015”写成“2014”双方认可)、2015年2月15日付款30000元，后等待被告交房时才发现该房屋早已被他人占有，随引起纠纷。

　　四、法院判决

　　1、原告陶先生与被告王先生于2014年10月24日签订的《房屋买卖协议》无效;

　　2、被告王先生于本判决生效后五日内返还原告陶先生购房款10万元;

　　3、被告A县Z中介公司于本判决生效后五日内返还原告陶先生服务2500元;

　　4、驳回原告陶先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产纠纷律师靳双权认为：原告陶先生和被告王先生不是同一集体经济组织成员，签订《房屋买卖协议》，买卖农村房屋和土地违反《土地管理法》的规定。农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部成员之间，而且即便是本集体经济组织内部成员之间的转让也应当经过法定审批机关批准方能有效，本集体经济组织成员对外的房屋买卖应当无效。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从这一点可以看出农村宅基地使用权具有本村村民身份性，村民基于其身份隶属而享有居住的福利，农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权进行处分，但基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利的约束，农村房屋买卖涉及宅基地的转让，其效力也取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权。原告陶先生既没有被告王先生所在村村民的身份，也未取得该项房屋的土地许可。因此，双方签订的《房屋买卖协议》因违反法律规定而无效。原告陶先生请求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效，予以支持;其主张返还购房款10万元，并要求赔偿损失5万元，被告王先生只同意返还购房款10万元，因《房屋买卖协议》无效，原、被告都有过错，原告主张赔偿损失5万元无事实和法律依据，不予支持。被告A县Z中介公司明知原告陶先生与被告王先生若签订的农村房屋买卖协议可能无效，却仍为双方提供信息，居间服务，促成协议签订，收取服务费，存在过错，对收取原告陶先生的服务费理应返还，为此原告陶先生请求被告A县Z中介公司返还服务费，予以支持，原告陶先生主张被告A县Z中介公司对被告王先生返还购房款、赔偿损失承担连带责任无事实证据和法律依据，