房产律师 :村民委员会盖章不能证明农村房屋买卖合同合法有效

来源:未知 时间:2019-01-17

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告窦先生、黄女士起诉称:在2005年12月31日,我们将210号的自家宅基地和房屋卖给被告温先生,宅基地占地面积378.54平方米,出售价格十二万六千元。协议书中写的签订日期为2000年12月31日,实际是2005年12月31日签订,是因为签协议时村委会的负责人说现在国家不准在农村买卖房屋,日期写在2000年,我们对外对上好交代,就都没责任了。所以签订合同的日期不对。协议书中卖方窦先生三个字,并非土地使用权人原告窦先生签字,而是窦先生逼迫妻子黄女士去签的。我二人现在认识到买卖宅基地和房屋是错误的,因为宅基地属于集体经济组织所有,它的使用权是集体经济组织成员享有的特定权利,身为该村居民,按国家相关政策规定,宅基地买卖违法,所以我二人享有涉诉宅基地的合法使用权。被告温先生身为甲市城镇户口居民,违反了国家相关法律和政策的强制性规定,到农村买宅基地和房屋,属于违反国家相关法律和政策行为,损害了农村集体经济组织的权益,理应将涉诉房屋依法退还给我们。所以请求法院判令:1.确认窦先生与被告温先生之间签订的房屋买卖合同无效;2.判令被告温先生将涉诉宅院的集体土地建设用地使用证原件返还给我二人,并将涉诉房屋的院落、房屋及附属物腾退给我二人。

  二、被告辩称

  被告温先生答辩称:在核实双方当事人身份时,二原告均称自己是居民,希望法庭核实原告的户口性质及二原告是否有其他宅基地。本案的案由是房屋买卖合同纠纷,根据具体诉求是确认合同无效,我方认为房屋买卖合同是给付诉讼,而确认合同无效是确认之诉,我方认为法庭应驳回原告的起诉。合同并不是在2005年12月签订的,我方认为应驳回。我方认为签订的合同是合法有效的,并未违反法律的强制性规定,我方认为是有效的合同。签定协议时原告称是女儿上学,出售房屋,村委会做了见证,我方为了父母在村内购买了涉诉房屋,这是双方真实意思表示,并不存在原告诉状中所述的强迫行为。目前涉案村涉及拆迁,原告可能才提起了诉讼。当时购房款我们已经全部支付了。2017年4月原告与我方协商,想要要回房屋,但是我方没有同意,双方没有达成协议。涉案房屋没有返还的基础。没有法律上的返还基础,我们认为协议书确认无效后,才涉及返还的问题。从2006年4月开始到今天,我们还在对房屋进行装饰装修,我们无法进行返还。我方认为返还同时原告还应给我方赔偿,但对赔偿问题我们另行解决,在此案中不要求一并解决。同时我方名下没有任何住房。

  三、法院查明

  法院经审理查明:窦先生系甲市乙区XX存村民,为农业户口,窦先生与黄女士系夫妻关系。温先生系甲市丙区75号居民,为非农业户口,且认可户籍未迁入过甲市乙区XX村。窦先生在甲市乙区XX村原有宅院一处,该宅院位于甲市乙区210号。1993年11月16日,原乙区土地管理局为涉诉宅院处宅基地颁发《集体土地建设用地使用证》,登记的土地使用者为窦先生。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、原告窦先生与被告温先生于二〇〇五年九月二十八日就甲市乙区210号的本案涉诉宅院、房屋达成的买卖协议无效;

  2、被告温先生于本判决生效之日起七日内将甲市乙区210号的本案涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》返还给原告窦先生、黄女士;

  3、被告温先生于本判决生效之日起三十日内将位于甲市乙区210号的本案涉诉院落、房屋及附属设施腾退后返还给原告窦先生、黄女士。

  五、律师点评

  房产律师靳双权分析认为:农村宅基地属农村集体经济组织所有,该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中,二原告与温先生虽然达成了农村房屋买卖协议,但因温先生并非甲市乙区XX村集体经济组织的成员,该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定,应属无效。对于温先生主张双方之间就涉诉宅院的买卖协议已经乙区XX村民委员会盖章确认,应视为乙区XX村民委员会就双方买卖涉诉宅院行为的认可,故双方之间就涉诉宅院的买卖协议有效的辩解意见,因窦先生与温先生并未办理土地使用权的变更登记手续,乙区XX村村民委员会盖章确认只能证明房屋交易的事实,不能证明该房屋买卖关系合法有效,故对其该意见,不予采纳,故二原告与温先生达成的农村房屋买卖协议应属无效。房屋买卖协议被确认无效后,双方应将从对方处取得的财产返还给对方。虽协议书的出卖人为窦先生,《集体土地建设用地使用证》登记的宅基地使用权人亦为窦先生,但考虑到二原告在出卖涉诉宅院及房屋时系夫妻关系,且宅基地系分配给集体经济组织成员家庭使用,故涉诉农村房屋买卖协议无效后,《集体土地建设用地使用证》、涉诉院落、房屋及附属设施应返还给二原告。至于因合同无效导致温先生的经济损失,因温先生保留诉权,故本案不作处理。

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